Hypotéka pre živnostníka: aký príjem banka vidí

Zarábaš dobre, ale banka to nevidí

Predstav si, že si živnostník. Máš stálych klientov, účet nie je prázdny a všetko platíš včas. Ideš žiadať o hypotéku a banka ti vyráta sumu, ktorá je výrazne nižšia než čakáš, alebo žiadosť zamietne.

Od živnostníkov na prvom stretnutí často počúvam, že na hypotéku nemajú nárok. To nie je pravda. Klient, s ktorým sme sa o tom bavili na našom prvom stretnutí, dnes býva vo svojom. Banka ale nehodnotí to, čo vidíš na účte. Hodnotí to, čo je v daňovom priznaní.

Prvá otázka banky: bola vykázaná strata?

Pri živnostníkovi banka najprv kontroluje jedno: či v priznaní nie je vykázaná strata. Je to vylučovacie kritérium. Ak strata je, sumu nemá zmysel ani počítať.

Z čoho banka počíta príjem

Keď je strata vylúčená, rozhoduje druhá vec. Banky počítajú príjem živnostníka dvoma spôsobmi. Niektoré vychádzajú z tržieb. Iné berú základ dane a odpočítajú od neho zaplatenú daň. Pre živnostníka je to hlavný faktor pri výbere banky, lebo rovnaké priznanie dá v jednej banke inú sumu než v druhej.

Ktorý spôsob je pre teba výhodnejší, závisí od tvojich čísel: tržieb, výdavkov a dane. Preto sa nedá z jednej zamietnutej žiadosti usúdiť, že hypotéku nedostaneš. Treba vybrať banku, ktorá počíta tak, ako sa to hodí na tvoju situáciu.

Daň musí byť zaplatená

Dane si môžeš legálne znížiť. Pre hypotéku ale musí byť zaplatená daň aspoň z jedného eura čistého príjmu. Ak je daň nulová, vzniká problém. Banka potom nemá z čoho tvoj príjem odvodiť, bez ohľadu na to, koľko si reálne zarobil.

Daňové rozhodnutia patria účtovníkovi. Ja ti vypočítam, čo z nich vyplýva pre hypotéku.

Dlhy voči štátu, exekúcia a omeškanie splátok

Rozhoduje aj to, či dlhuješ štátu alebo poisťovniam. Nesmú byť žiadne nedoplatky na daniach, v zdravotnej poisťovni ani v sociálnej poisťovni. Aj malý nedoplatok stačí na zamietnutie.

Nesmie byť vedené ani exekučné konanie. A nesmie byť omeškanie splátok, teda ani pri úvere, kreditke či leasingu. Tieto veci banka vidí v registroch, takže ich pred žiadosťou treba mať vyriešené.

Kreditné karty a kontokorent

Tvoj príjem sťahujú dole aj kreditné karty a kontokorent. Banka ich počíta ako záväzok aj vtedy, keď ich nepoužívaš, takže ti ubudne časť príjmu, z ktorého by sa splácala hypotéka. Ak ich nepotrebuješ, zruš ich ešte pred žiadosťou. Podrobnosti sú v článku Skryté dlhy a zamietnutá hypotéka.

Kedy to riešiť

Najlepšie je riešiť to niekoľko mesiacov pred koncom zdaňovacieho obdobia. Vtedy sa ešte dá s účtovníkom rozhodnúť, čo bude v priznaní za dané obdobie. Po jeho skončení už priznanie nezmeníš a banka bude posudzovať to, čo v ňom je.

Ak chceš kupovať nehnuteľnosť o rok či dva, začni teda skôr, než sa blíži koniec obdobia.

Čo si skontrolovať pred žiadosťou

• Nie je v mojom priznaní vykázaná strata?

• Viem, či banka, ktorú zvažujem, počíta príjem z tržieb, alebo zo základu dane po odpočítaní dane?

• Je zaplatená daň aspoň z jedného eura čistého príjmu?

• Mám ešte niekoľko mesiacov do konca zdaňovacieho obdobia, aby sa to dalo upraviť?

• Mám zrušené nepoužívané kreditné karty a kontokorent a doplatené drobné splátky?

• Nemám žiadne nedoplatky na daniach, v zdravotnej ani v sociálnej poisťovni?

• Nie je voči mne vedené exekučné konanie?

• Mám splátky bez omeškania?

Zhrnutie

Pri živnostníkovi banka najprv kontroluje, či nie je vykázaná strata. Potom záleží na tom, či počíta z tržieb, alebo zo základu dane po odpočítaní dane, a podľa toho sa vyberá banka. Daň musí byť zaplatená aspoň z jedného eura čistého príjmu. Nesmú byť žiadne dlhy voči štátu a poisťovniam, exekúcia ani omeškanie splátok. Príjem ti znižujú aj kreditné karty a kontokorent. Najlepšie je to riešiť niekoľko mesiacov pred koncom zdaňovacieho obdobia.

Súvisiace články: Hypotéka na materskej a Hypotéka a príjem zo s.r.o..

Plánuješ kúpu nehnuteľnosti a nie si si istý, ako ťa banka uvidí?

Pošli mi posledné daňové priznanie. Prejdem ho a poviem ti, čo z neho vychádza.

Informatívny obsah. Nejde o investičné odporúčanie. Investovanie je spojené s rizikom. Článok nenahrádza daňové ani právne poradenstvo.

Časté otázky

Súvisiace články

Všetky články v kategórii Financovanie bývania →