Nehnuteľnosť a hypotéka
€
%
€
Kataster, provízia, právnik, zariadenie, jednorazovo na začiatku.
% p.a.
rokov
rokov
Nechaj prázdne, prepočet pobeží do konca splatnosti hypotéky.
Nájom a náklady
€
% roka
5 % ≈ zhruba 2 až 3 týždne bez nájomníka ročne.
Pri % sa poistenie, daň aj fond opráv počítajú priebežne z hodnoty nehnuteľnosti, rastú s ňou (a po talianskom zlome s ňou stagnujú). Typicky: poistenie ~0,08 %, daň ~0,05 %, fond opráv a údržba ~0,3 až 0,5 % ročne.
€/rok
€/rok
€/mes.
Týka sa poistenia, dane z nehnuteľnosti aj údržby, nezostanú fixné ako na začiatku.
%
Efektívna sadzba z inkasovaného nájmu. Prvých 500 € ročne je od dane oslobodených, zadaj vlastný odhad, napr. 10 až 15 %. Nejde o daňové poradenstvo.
Rekonštrukcie v čase
rok
%
€/mes.
Rekonštrukcia je jednorazový výdavok z vlastného vrecka na začiatku daného roka. Pri „% z hodnoty" sa suma počíta z hodnoty nehnuteľnosti v tom čase (podľa scenára), objektívnejšie na dlhé horizonty. Do rastu hodnoty sa nepremieta (konzervatívny odhad), môže ale zdvihnúť nájom.
Priame investovanie (porovnanie)
Scenár
Mesačná splátka
Cash flow v 1. roku
Nájom ziskový
Nehnuteľnosť vs. investícia
Mesačný cash flow, kedy nájom zarába
Čistý cash flow
Nájom po neobsadenosti
Splátka + náklady
Hodnota nehnuteľnosti a zostatok hypotéky
Hodnota nehnuteľnosti
Zostatok hypotéky
Majetok: nehnuteľnosť vs. priame investovanie
Nehnuteľnosť (majetok − úver + prebytky)
Priame investovanie tých istých peňazí
Parametre scenárov
| Optim. | Real. | Pesim. | |
|---|---|---|---|
| Rast hodnoty nehnuteľnosti% p.a. | |||
| Jadrová inflácia% p.a., indexuje nájom | |||
| Výnos priamej investície ?% p.a. |
Jadrová inflácia zvyšuje nájom a náklady, ak je príslušná doložka nastavená na jadrovú infláciu. Výnos investície platí pre porovnávacie portfólio aj pre investovanie prebytkov z nájmu.
Taliansky scenár, koniec rastu cienOd zvoleného roku hodnota nehnuteľností už takmer nerastie (demografia, dedenie bytov, nižšia pôrodnosť)
Aktívny scenár
Aktívny scenár riadi grafy na záložke Prepočet a Ročnú tabuľku.
Porovnanie scenárov
| Ukazovateľ | Optimistický | Realistický | Pesimistický |
|---|
Bývanie: nájom vs. kúpa
€
Koľko by ťa stál nájom porovnateľného bývania, keby si nekupoval alebo nekupovala.
Započítať náklady vlastníkaPoistenie, daň z nehnuteľnosti, údržba a rekonštrukcie, platí ich len vlastník. Nájomník platí vždy iba nájom. Vypni pre čisté porovnanie splátka vs. nájom.
Otázka pre klienta: kúpiť si bývanie na hypotéku, alebo bývať v nájme a investovať rozdiel?
Nájomník je čistý spotrebiteľ, platí za službu bývania len nájom a nič iné nerieši. Všetky ostatné náklady nesie vlastník.
Hypotéka a splátka sa preberajú zo záložky Prepočet (cena, vlastné zdroje, sadzba, splatnosť), rovnako scenáre.
Nájom rastie podľa inflačnej doložky nájmu. Neobsadenosť a daň z prenájmu sa tu nepoužívajú.
Nájomník investuje vlastné zdroje aj to, čo ušetrí oproti vlastníkovi; keď je nájom drahší, investuje rozdiel vlastník.
Scenár
Náklady vlastníka
Nájom v poslednom roku
Hodnota nehnuteľnosti
Nájomník našetrí z rozdielov
Kúpa vs. nájom + investovanie
Mesačné náklady na bývanie
Vlastník (splátka + náklady)
Nájomník
Majetok: kúpa vs. nájom + investovanie
Vlastník (hodnota − úver + investície)
Nájomník (portfólio)
Ďalšie nehnuteľnosti
%
Ďalšie nehnuteľnosti kupuješ vždy s maximálnym úverom, z vrecka ide len zvyšok nad LTV + pomerné vstupné náklady.
Krížové založenie (jedna banka)Nová kúpa sa financuje aj cez equity existujúcich nehnuteľností, úver až do 100 % ceny, kým spoločný dlh nepresiahne max. LTV zo súčtu hodnôt
rok
€
€
Podmienky prenájmu sa preberajú z Prepočtu: sadzba, splatnosť, neobsadenosť, doložky aj daň z prenájmu;
poistenie, daň z nehnuteľnosti a údržba sa škálujú podľa ceny (pri zadaní v €) alebo sa počítajú priamo z aktuálnej hodnoty každej nehnuteľnosti (pri zadaní v %). Vlastné zdroje na kúpu idú najprv z nahromadených prebytkov
nájmu, len zvyšok z vrecka (a porovnávacia investícia dostane rovnakú sumu, aby porovnanie ostalo férové).
Rekonštrukcie sa týkajú len prvej nehnuteľnosti.
Scenár
Nehnuteľnosti na horizonte
Vlastné vložené peniaze
vlastné zdroje, doplatky strát aj rekonštrukcie
Majetok portfólia
Portfólio vs. investícia
Založenie a úverová kapacita pri kúpach
| Kúpa | Cena novej | Existujúce nehnut. | Ich úvery | Úver na novú | Z vlastných | Verdikt |
|---|
Existujúce nehnuteľnosti sú ocenené k dátumu kúpy podľa rastu cien v aktívnom scenári (vrátane talianskeho zlomu, ak je zapnutý).
Pri krížovom založení môže úver pokryť až 100 % ceny novej, kým spoločný dlh nepresiahne max. LTV zo súčtu hodnôt všetkých založených nehnuteľností.
„Z vlastných" zahŕňa aj pomerné vstupné náklady; platí sa najprv z nahromadených prebytkov nájmu.
Majetok portfólia vs. priame investovanie
Portfólio nehnuteľností (equity + prebytky)
Priame investovanie rovnakých peňazí
Kúpa ďalšej nehnuteľnosti
Mesačný cash flow portfólia
Čistý mesačný cash flow, všetky nehnuteľnosti
Ročný prehľad, Realistický scenár
| Rok | Nájom €/mes. | Splátka €/mes. | Cash flow za rok | Kumul. cash flow | Zostatok úveru | Hodnota | Nehnuteľnosť (A) | Investícia (B) |
|---|
Nájom = zmluvný nájom po indexácii (pred neobsadenosťou), splátka na začiatku roka. A = hodnota nehnuteľnosti − zostatok úveru + zainvestované prebytky z nájmu. B = portfólio, ak by si tie isté peniaze (vlastné zdroje, doplácanie aj rekonštrukcie) priamo investoval.