Nehnuteľnosť a hypotéka
€
%
€
Kataster, provízia, právnik, zariadenie — jednorazovo na začiatku.
% p.a.
rokov
rokov
Nechaj prázdne — prepočet pobeží do konca splatnosti hypotéky.
Nájom a náklady
€
% roka
5 % ≈ zhruba 2–3 týždne bez nájomníka ročne.
Pri % sa poistenie, daň aj fond opráv počítajú priebežne z hodnoty nehnuteľnosti — rastú s ňou (a po talianskom zlome s ňou stagnujú). Typicky: poistenie ~0,08 %, daň ~0,05 %, fond opráv a údržba ~0,3–0,5 % ročne.
€/rok
€/rok
€/mes.
Týka sa poistenia, dane z nehnuteľnosti aj údržby — nezostanú fixné ako na začiatku.
%
Efektívna sadzba z inkasovaného nájmu. Prvých 500 € ročne je od dane oslobodených — zadaj vlastný odhad, napr. 10–15 %. Nejde o daňové poradenstvo.
Rekonštrukcie v čase
rok
€
€/mes.
Rekonštrukcia je jednorazový výdavok z vlastného vrecka na začiatku daného roka. Pri „% z hodnoty" sa suma počíta z hodnoty nehnuteľnosti v tom čase (podľa scenára) — objektívnejšie na dlhé horizonty. Do rastu hodnoty sa nepremieta (konzervatívny odhad) — môže ale zdvihnúť nájom.
Priame investovanie (porovnanie)
Scenár
Mesačná splátka
—
Cash flow v 1. roku
—
Nájom ziskový
—
Nehnuteľnosť vs. investícia
—
Mesačný cash flow — kedy nájom zarába
Čistý cash flow
Nájom po neobsadenosti
Splátka + náklady
Hodnota nehnuteľnosti a zostatok hypotéky
Hodnota nehnuteľnosti
Zostatok hypotéky
Majetok: nehnuteľnosť vs. priame investovanie
Nehnuteľnosť (majetok − úver + prebytky)
Priame investovanie tých istých peňazí
Parametre scenárov
| Optim. | Real. | Pesim. | |
|---|---|---|---|
| Rast hodnoty nehnuteľnosti% p.a. | |||
| Jadrová inflácia% p.a. — indexuje nájom | |||
| Výnos priamej investície% p.a. |
Jadrová inflácia zvyšuje nájom a náklady, ak je príslušná doložka nastavená na jadrovú infláciu. Výnos investície platí pre porovnávacie portfólio aj pre investovanie prebytkov z nájmu.
Taliansky scenár — koniec rastu cienOd zvoleného roku hodnota nehnuteľností už takmer nerastie (demografia, dedenie bytov, nižšia pôrodnosť)
Aktívny scenár
Aktívny scenár riadi grafy na záložke Prepočet a Ročnú tabuľku.
Porovnanie scenárov
| Ukazovateľ | Optimistický | Realistický | Pesimistický |
|---|
Bývanie: nájom vs. kúpa
€
Koľko by ťa stál nájom porovnateľného bývania, keby si nekupoval.
Započítať náklady vlastníkaPoistenie, daň z nehnuteľnosti, údržba a rekonštrukcie — platí ich len vlastník. Nájomník platí vždy iba nájom. Vypni pre čisté porovnanie splátka vs. nájom.
Otázka pre klienta: kúpiť si bývanie na hypotéku, alebo bývať v nájme a investovať rozdiel?
Nájomník je čistý spotrebiteľ — platí za službu bývania len nájom a nič iné nerieši. Všetky ostatné náklady nesie vlastník.
Hypotéka a splátka sa preberajú zo záložky Prepočet (cena, vlastné zdroje, sadzba, splatnosť), rovnako scenáre.
Nájom rastie podľa inflačnej doložky nájmu. Neobsadenosť a daň z prenájmu sa tu nepoužívajú.
Nájomník investuje vlastné zdroje aj to, čo ušetrí oproti vlastníkovi; keď je nájom drahší, investuje rozdiel vlastník.
Scenár
Náklady vlastníka
—
Nájom v poslednom roku
—
Hodnota nehnuteľnosti
—
Nájomník našetrí z rozdielov
—
Kúpa vs. nájom + investovanie
—
Mesačné náklady na bývanie
Vlastník (splátka + náklady)
Nájomník
Majetok: kúpa vs. nájom + investovanie
Vlastník (hodnota − úver + investície)
Nájomník (portfólio)
Ďalšie nehnuteľnosti
%
Ďalšie nehnuteľnosti kupuješ vždy s maximálnym úverom — z vrecka ide len zvyšok nad LTV + pomerné vstupné náklady.
Krížové založenie (jedna banka)Nová kúpa sa financuje aj cez equity existujúcich nehnuteľností — úver až do 100 % ceny, kým spoločný dlh nepresiahne max. LTV zo súčtu hodnôt
rok
€
€
Podmienky prenájmu sa preberajú z Prepočtu: sadzba, splatnosť, neobsadenosť, doložky aj daň z prenájmu;
poistenie, daň z nehnuteľnosti a údržba sa škálujú podľa ceny (pri zadaní v €) alebo sa počítajú priamo z aktuálnej hodnoty každej nehnuteľnosti (pri zadaní v %). Vlastné zdroje na kúpu idú najprv z nahromadených prebytkov
nájmu — len zvyšok z vrecka (a porovnávacia investícia dostane rovnakú sumu, aby porovnanie ostalo férové).
Rekonštrukcie sa týkajú len prvej nehnuteľnosti.
Scenár
Nehnuteľnosti na horizonte
—
Vlastné vložené peniaze
—
vlastné zdroje, doplatky strát aj rekonštrukcie
Majetok portfólia
—
Portfólio vs. investícia
—
Založenie a úverová kapacita pri kúpach
| Kúpa | Cena novej | Existujúce nehnut. | Ich úvery | Úver na novú | Z vlastných | Verdikt |
|---|
Existujúce nehnuteľnosti sú ocenené k dátumu kúpy podľa rastu cien v aktívnom scenári (vrátane talianskeho zlomu, ak je zapnutý).
Pri krížovom založení môže úver pokryť až 100 % ceny novej, kým spoločný dlh nepresiahne max. LTV zo súčtu hodnôt všetkých založených nehnuteľností.
„Z vlastných" zahŕňa aj pomerné vstupné náklady; platí sa najprv z nahromadených prebytkov nájmu.
Majetok portfólia vs. priame investovanie
Portfólio nehnuteľností (equity + prebytky)
Priame investovanie rovnakých peňazí
Kúpa ďalšej nehnuteľnosti
Mesačný cash flow portfólia
Čistý mesačný cash flow — všetky nehnuteľnosti
Ročný prehľad — Realistický scenár
| Rok | Nájom €/mes. | Splátka €/mes. | Cash flow za rok | Kumul. cash flow | Zostatok úveru | Hodnota | Nehnuteľnosť (A) | Investícia (B) |
|---|
Nájom = zmluvný nájom po indexácii (pred neobsadenosťou), splátka na začiatku roka. A = hodnota nehnuteľnosti − zostatok úveru + zainvestované prebytky z nájmu. B = portfólio, ak by si tie isté peniaze (vlastné zdroje, doplácanie aj rekonštrukcie) priamo investoval.